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Immobilie als Kapitalanlage - ja oder nein? (inkl. 5 wertvoller Tipps)

"Wenn ich eine Immobilie erwerbe, dann doch am besten eine, in der ich und meine Familie selbst drin wohnen können" - oder?

 

Das Thema Immobilie ist sehr stark mit Emotionen verknüpft, weswegen ich Aussagen wie diese sehr häufig zu hören bekomme. Das Eigenheim als solches ist jedoch nicht als wirkliche Investition anzusehen. Kaum einer hat eigentlich auf dem Schirm, dass es auch Möglichkeiten gibt, Immobilienbesitzer*in zu werden, ohne "zu emotional" zu werden und ohne, dass man selbst darin wohnt. Die Rede ist von der Immobilie als Kapitalanlage. 

 

Das Konzept an sich ist eigentlich gar nicht so kompliziert: Man erwirbt ein Objekt, welches zum Großteil (aufgrund der Hebelwirkung und weil man ja Investor ist) fremdfinanziert wird. Bei den aktuell noch günstigen Zinsen eine feine Sache. Die Einnahmen der Miete, ggf. auch steuerliche Ersparnisse stehen Zins, Tilgung Hausgeld und weiteren Kosten gegenüber. Je nach Modell kann es sein, dass man mit einem kleinen Überschuss, aber auch mit einer Unterdeckung (z.B. 50 € oder 100 € pro Monat) rechnen kann.

 

Sprich: es ist grundsätzlich möglich mit ein paar Tausend Euro (für den Erwerb der Immobile) sowie mit einer kleinen monatlichen Sparrate von z.B. 50 € über einen längeren Zeitraum eine Immobilie zu erwerben.

 

Von den etwa 20 Büchern, die ich zu dem Thema selbst gelesen habe, finde ich, dass die Jungs von Immocation in ihrem Buch "die do it yourself Rente - passives Einkommen aus Immobilien zur Altersvorsorge" sehr gut, in verständlichen Worten am besten erklärt haben, weswegen ich es auf jeden Fall für Einsteiger in die Materie empfehlen kann.

 

Allerdings finde ich, sollte man trotz allem das Thema auch kritisch durchleuchten und sich niemals (z.B. nach lesen des Buchs) in einem euphorischen Taumel, sofort das erst beste Objekt kaufen. (Oder sich von der anfänglichen Miet-Rendite, die laut Buch 6% oder höher sein müsste verunsichern lassen). Ich finde es auch wichtig, andere Meinungen mit einfließen zu lassen. So gibt es auch die Theorie, dass wir uns in den großen Städten Deutschlands bereits in einer Immobilien-Blase befinden und es jetzt eine schlechte Entscheidung wäre, noch auf dem absoluten Höchstpunkt zu kaufen. Ein klarer "Abtourner" und eher ein Argument sich dagegen zu entscheiden, wenn man sich anhand der Prognosen zur künftigen Bevölkerungsentwicklung orientiert.

 

Meine Meinung zu dem Thema: Die Wahrheit liegt möglicherweise irgendwo dazwischen und man kann die worst-case-Szenarien mit einer klugen Entscheidung, was den Standort und das generelle Konzept betrifft, auf jeden Fall verbessern. Hier meine 5 wertvollsten Tipps zum Thema Immobilie als Kapitalanlage:

 

#Gesamtkonzept ist das A und O!

Wenn du selbst noch keine großen Rücklagen aufgebaut hast, noch keine private Haftpflicht oder Berufsunfähigkeitsversicherung hast, würde ich dir - ohne dich zu kennen - noch nicht empfehlen, mit diesem Thema zu Beginn zu starten. Ein solches Investment muss gut in dein Gesamtkonzept passen, das immer aus Absicherungen und auch anderen Geldanlageformen wie z.B. Aktien- oder ETF-Sparplänen, ggf. ein paar sinnvollen Versicherungen bestehen sollte. Auch der Kern der Altersvorsorge sollte schon einmal stabil gebildet worden sein. Das sieht sicherlich bei jedem etwas anders aus. Ansonsten wirkt auch der steuerliche Effekt besser, wenn ihr aktuell schon eine eher unangenehme Steuerlast mit euch herum tragt, die wir mit Hilfe der Immobilie als Kapitalanlage  auch etwas reduzieren können.

Die Asset-Klasse sollte also nie das Einzige sein, sondern immer ein Teil deines "Großen und Ganzen".

 

#mach es nur selbst, wenn du schon Profi bist

Das Immocation-Buch sagt dir beispielsweise auch, wie du alles alleine - ohne fremde Hilfe - organisieren könntest. Ich sage, lass dich professionell begleiten (das habe ich selbst auch gemacht, da ich Versicherungs- und Finanzmaklerin bin, aber keine Bauingenieurin, die z.B.. den Zustand eines Gebäudes professionell bewerten könnte). Es ist also keine Schande, sich beim gesamten Prozess einfach von Menschen helfen zu lassen, die das den ganzen Tag tun und Profis sind.

 

#Emotionen sind dein Feind!

Beim Erwerb meiner ersten Immobilie merkte ich selbst, wie sehr man bei der Besichtigung grübelt, weil man sich unterbewusst die "würde-mir-die-Wohnung-gefallen, -wenn-ich-selbst-einziehen-würde-Brille" aufsetzt. Mich hat z.B. gestört, dass es keine Badewanne, sondern nur eine Dusche in der Wohnung gab. Ich dachte darüber nach, dass die Wohnung sich vermutlich nie neu vermieten ließe, weil kein Mensch auf der Welt auf die Idee kommen würde, etwas zu mieten, das keine Badewanne hat. Wie aber Menschen nunmal so sind, finde ich Badewannen toll, andere Leute finden sie total unpraktisch und denken exakt umgekehrt. Ein schönes Beispiel dafür, dass Emotionen für den gemeinen Kapitalanleger schnell niedergeknüppelt werden müssen, um die richtigen Entscheidungen treffen zu können ;)

 

# Das Dilemma mit der Mietrendite

6%? 10% am besten hoch soll sie sein! Du findest auch in Deutschland Objekte mit einer hohen Mietrendite, allerdings häufig in Gebieten, die in Zukunft eher wenig Perspektive bilden. Die ganz ganz seltenen "Superschnäppchen" findest du leider nicht auf den gängigen Online-Portalen. Außerdem bildet die Mietrendite als Momentaufnahme ja eigentlich nur den Moment ab, in dem du die Immobilie kaufst. Zieht der aktuelle Mieter z.B. in 2 Monaten aus, so könntest du innerhalb kürzester Zeit schon eine wesentlich bessere Mietrendite erzielen, wenn du mit der Neuvermietung anpassen kannst. Letztlich ergibt sich die echte Mietrendite erst über die gesamte Laufzeit kann also final erst am Ende abgelesen werden. Lege also nicht sooo extremen Wert auf die Momentaufnahme und ziehe alle anderen Faktoren, wie z.B. Standort, ideale Vermietbarkeit, Zukunftsaussichten auch mit in deine Überlegungen mit ein.

 

# Kontakte Kontakte Kontakte!

Wer heutzutage noch eine schöne, lohnenswerte Immobilie erwerben möchte, braucht sie! Es führt kein Weg daran vorbei. Gute Kontakte.

Ich selbst habe über mein eigenes Netzwerk über viele Jahre hinweg sehr tolle Kontakte aufbauen können, über ganz Deutschland verteilt. Was mir den Vorteil bietet, dass ich für jeden Kunden den passenden Ansprechpartner habe. Und ich auch weiß, dass sie zuverlässig sind. Auch diese Menschen sind wiederum extrem gut vernetzt und haben einfach noch die Möglichkeit, an spannende Objekte zu kommen. Daher mein Tipp für dich: Sprich mit Menschen und finde deine persönlichen Ansprechpartner in diesem Bereich.

 

Zusammenfassend würde ich sagen: Wenn es ins Gesamtkonzept passt, können Immobilien eine schöne Erweiterung der Geldanlage-Strategie sein.

Ein richtig oder falsch wäre mir in der Tat zu Eindimensional.

 

Bei weiteren Fragen zu dem spannenden Thema könnt ihr euch jederzeit gerne bei mir melden.

 

eure Andrea